觀察短期市場(chǎng)因素變化中，我們關(guān)注短期融資、高周轉(zhuǎn)、土地儲(chǔ)備，在中長(zhǎng)周期的因子中，我們看到這些市場(chǎng)因素正在發(fā)生變化。

  適逢改革開放四十周年之際，也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的二十周年，歷史的長(zhǎng)河匯聚到此刻，經(jīng)歷大浪起起落落，地產(chǎn)圈的人從懵懂激越走向沉穩(wěn)持重，行業(yè)大踏步向前，規(guī)模擴(kuò)大之上，未來之路開始變得性感起來。

  單一看規(guī)模增長(zhǎng)，從房改前商品房銷售面積1.2萬平方米，到二十年后的17萬平方米，商品房銷售額從房改前的2987億元到如今的14萬億元，中國(guó)房企占據(jù)全球世界500強(qiáng)中開發(fā)商的5個(gè)席位，以此對(duì)應(yīng)了房企十強(qiáng)中的五大龍頭。

  在“房住不炒”背景下，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)14萬億達(dá)到了房地產(chǎn)銷售規(guī)模的一個(gè)頂峰，但是從房地產(chǎn)推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程來看，發(fā)展之路遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。短期宏觀調(diào)控僅僅是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)注腳與逗號(hào)，長(zhǎng)期健康良性的發(fā)展，才是行業(yè)向上生長(zhǎng)的動(dòng)力。

  在觀察短期市場(chǎng)因素變化中，我們關(guān)注短期融資、高周轉(zhuǎn)、土地儲(chǔ)備，在中長(zhǎng)周期的因子中，我們看到這些市場(chǎng)因素正在發(fā)生變化。

  第一，房地產(chǎn)從短期調(diào)控向長(zhǎng)效機(jī)制過渡。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申，堅(jiān)持“房住不炒”定位、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。這里的長(zhǎng)效機(jī)制是指綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，未來五大組合拳將會(huì)深遠(yuǎn)影響行業(yè)發(fā)展。

  第二，在長(zhǎng)效機(jī)制的催生下，土地供給結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。租賃住房用地已經(jīng)在12個(gè)省50余個(gè)城市落地試點(diǎn)，上海首推純租賃用地以來，出讓地塊達(dá)到57塊，未來將至少提供5.1萬套房源。此外，農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地制度改革試點(diǎn)也在推進(jìn)，這將改變居住用地出現(xiàn)新的供給方。

  第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看人口，人口老齡化的到來，會(huì)如何影響房地產(chǎn)未來。老齡化實(shí)則反映人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，購(gòu)房人群的減少帶來市場(chǎng)需求的萎縮，也會(huì)提出消費(fèi)者對(duì)新建房屋的升級(jí)需求。

  第四，高速增長(zhǎng)時(shí)代還在繼續(xù)，高質(zhì)量時(shí)代已經(jīng)到來。房地產(chǎn)在建造技術(shù)革新、綠色建筑應(yīng)用、互聯(lián)網(wǎng)科技賦能的推動(dòng)下，住宅從單一居住供給，向醫(yī)療保健、養(yǎng)老、旅游等多層次供給過渡中，房地產(chǎn)的發(fā)展需要向需求端美好生活傾斜。

  第五，新增開發(fā)下的存量時(shí)代新命題。每年新增10多萬億元的新開發(fā)項(xiàng)目，存量累計(jì)規(guī)模高達(dá)200萬億元以上，存量時(shí)代對(duì)于房企來講是一個(gè)新課題，物業(yè)管理、中介交易、租賃運(yùn)營(yíng)與管理、REITs推出，一切圍繞資產(chǎn)的后開發(fā)時(shí)代將成為下一個(gè)風(fēng)口。

  除了上述這些，真正產(chǎn)生影響是來自需求端的分化，人們對(duì)渴望改變居住到渴望居住舒適與美好，從進(jìn)城置業(yè)到遷徙移居，從新婚買房到老有所居等等，后二十年與前二十年的變化，不是對(duì)投資的盲目依賴，而是對(duì)消費(fèi)者的洞察，房地產(chǎn)回歸其產(chǎn)品本源。