2018-2019年，受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)放緩影響，長達(dá)十年之久的全球房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期正在走向拐點(diǎn)。

　　全球房地產(chǎn)市場享受流動(dòng)性盛宴的曲終時(shí)刻正在來臨。

  由于受到經(jīng)濟(jì)增長放緩、各大央行加息，全球房地產(chǎn)市場高熱正在退去。中國社科院最新的報(bào)告認(rèn)為，全球房地產(chǎn)市場受到全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)固、各國貨幣政策沖突以及美國與其他經(jīng)濟(jì)體之間的潛在經(jīng)濟(jì)沖突，導(dǎo)致全球房地產(chǎn)住宅市場存在地域上的不均衡。

  英國房地產(chǎn)市場受脫歐影響，房地產(chǎn)市場存在不確定性導(dǎo)致市場低迷；澳大利亞悉尼房地產(chǎn)市場，自2017年7月峰值以來下跌9.5%；瑞銀發(fā)布的《2018全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》中排列靠前的中國香港、德國慕尼黑、加拿大多倫多，均出現(xiàn)下跌跡象；美國市場受千禧一代主力購房人群進(jìn)入和低利率影響，2012年以來房價(jià)大幅上漲恢復(fù)至危機(jī)前水平，然而面臨美聯(lián)儲(chǔ)加息進(jìn)程，房地產(chǎn)市場增長充滿壓力。

  英國：房價(jià)漲幅創(chuàng)五年新低

  英國房地產(chǎn)市場，會(huì)在未來一段時(shí)間繼續(xù)成為全球樓市中的新聞眼。

  英國脫歐讓英國房地產(chǎn)市場信心大跌，即將在3月29日公布的英國脫歐結(jié)果，也將在短期影響市場信心。

  根據(jù)Hometrack公布的數(shù)據(jù)，英國房地產(chǎn)價(jià)格增長出現(xiàn)連續(xù)5年下跌趨勢(shì)，倫敦在過去的一年房價(jià)下跌超過5%。英國房屋抵押貸款協(xié)會(huì)(Nationwide)1月4日發(fā)布的報(bào)告顯示，英國2018年房價(jià)漲幅從前一年的2.6%下降至0.5%，按年同比增幅創(chuàng)下2013年以來最慢的一年。

  英格蘭央行此前預(yù)測(cè)英國無協(xié)議脫歐，會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌30％，市場人士認(rèn)為“難以置信”�！坝�國當(dāng)前對(duì)脫歐的焦慮，是當(dāng)前影響市場情緒的主要因素，特別是倫敦地區(qū)。從長遠(yuǎn)看，全球金融危機(jī)遺留的歷史問題——全球利率抬升正在成為影響市場的核心因素。”第一太平戴維斯庫克(LucianCook)說。

  “除了明顯的政治和經(jīng)濟(jì)不確定性外，2019年房地產(chǎn)市場最大的問題，來自于加息導(dǎo)致的貸款利率上升所引發(fā)的支付能力變化問題�！庇袑�業(yè)人士分析道。

  英國皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)(RICS)在2018年12月發(fā)布的一份報(bào)告中顯示，英國房價(jià)增長“停滯不前”，2019年銷量預(yù)估下降5%。RICS經(jīng)濟(jì)學(xué)家TarrantParsons分析，當(dāng)前住宅市場需求已經(jīng)開始減少，英國脫歐的不確定性導(dǎo)致購房者出現(xiàn)猶豫，但是對(duì)于脫歐達(dá)成協(xié)議，可能會(huì)是利好消息。

  受脫歐影響，倫敦的房子銷售時(shí)間出現(xiàn)延長，瑞銀的報(bào)告顯示，當(dāng)前在倫敦出售一套房子平均需要128天，高于2017年平均77天的水平。此外，39%的掛牌房屋出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。

  德國：螺旋式上漲見頂？

  與英國相反，德國的房價(jià)呈現(xiàn)逆市上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。2018年德國柏林的房價(jià)漲幅出現(xiàn)在全球前列，慕尼黑、法蘭克福、科隆表現(xiàn)亮眼。這主要得益于德國穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)市場的強(qiáng)勁以及人口激增。

  占據(jù)歐盟經(jīng)濟(jì)三分之一江山的德國，連續(xù)八年保持穩(wěn)定增長，2017年德國調(diào)整價(jià)格后的GDP為2.2%，2016年、2015年為1.9%、1.7%，此前德國基爾經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測(cè)，德國2018年經(jīng)濟(jì)仍將保持1.9%的增速。

  德國聯(lián)邦勞動(dòng)局1月4日發(fā)布的德國勞動(dòng)力就業(yè)數(shù)據(jù)顯示，德國2018年全年的失業(yè)率創(chuàng)下1990年兩德統(tǒng)一以來同期的最低水平。德國聯(lián)邦勞動(dòng)局主席舍勒表示，德國就業(yè)市場在去年取得了非常好的發(fā)展，歸因于德國經(jīng)濟(jì)的景氣。

  德國樓市的景氣，另一個(gè)因素與激增的人口相關(guān)。德國近年較高的出生率和2015年以來的外來移民增加，德國人口自2009年以來至少增加250萬人，其中柏林、漢堡的人口增長較快。

  根據(jù)GlobalPropertyGuide數(shù)據(jù)，截止到2018年第三季度，德國公寓價(jià)格上漲7.55%（扣除通脹后為5.15%），其中慕尼黑是德國公寓價(jià)格的領(lǐng)跑者，過去八年里漲幅超過200%，目前每平方米售價(jià)6000歐元到1萬歐元不等；漢堡的公寓價(jià)格僅次于慕尼黑，每平方米價(jià)格5000-9000歐元不等；柏林的價(jià)格維持在每平方米3000歐元到6000歐元之間。

  2008年金融危機(jī)之后，低利率的政策導(dǎo)致人們投資房地產(chǎn)的熱情高漲，伴隨加息周期的到來，讓不少分析人士擔(dān)憂德國樓市是否見頂。德國房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)ImmobilienScout24一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前僅有32.4%的人對(duì)未來看好，相當(dāng)一部分人認(rèn)為，德國房價(jià)螺旋式的上漲即將結(jié)束。

  黑山：東歐明珠的逆襲

  黑山共和國，這座擁有62萬人口的國家，入境與過境旅游人口復(fù)合年均增長7%，帶動(dòng)了超過200萬游客踏上這個(gè)海濱城市。

  黑山位于歐洲巴爾干半島亞得里亞海沿岸，擁有293公里的海岸線，被稱為“歐洲最后的綠洲”，房地產(chǎn)市場正在上演逆襲。如果說英國、德國、法國的房地產(chǎn)市場，代表了歐洲傳統(tǒng)典型的投資市場，黑山則是以旅游帶動(dòng)的房地產(chǎn)新興市場，吸引俄羅斯、中東、亞洲投資者的目光。

  萊坊最新發(fā)布的報(bào)告顯示，優(yōu)質(zhì)海濱物業(yè)價(jià)格平均比內(nèi)陸的同類物業(yè)高出40%，港口物業(yè)最高溢價(jià)59%，海濱物業(yè)最高溢價(jià)58.5%，河濱物業(yè)最高溢價(jià)36.8%，湖濱物業(yè)最高溢價(jià)32.7%。開發(fā)商奧拉斯考姆(OrascomDevelopmentHolding)開發(fā)的盧什蒂察海灣項(xiàng)目就是典型代表，這個(gè)位于海濱的項(xiàng)目加速黑山旅游發(fā)展，并帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場。

  盧什蒂察海灣項(xiàng)目營銷總監(jiān)AhmedZaki告訴《中國房地產(chǎn)金融》記者，由于黑山所處位置，距離巴黎、柏林、莫斯科、迪拜2-3小時(shí)飛機(jī)行程，深受該區(qū)域投資者青睞。黑山市場在2017年第一季度成為GlobalPropertyGuide推薦的全球前六大熱門房地產(chǎn)投資目的地、歐洲第二熱門國家。盧什蒂察海灣的首席執(zhí)行官DarrenGibson表示：“黑山正在穩(wěn)步成為那些尋求高端生活方式的人的首選目的地�！�

  從購房者國別構(gòu)成來看，過去以俄羅斯人為主力人群，目前逐漸形成以歐洲、黑山、中東、美國、澳大利亞等區(qū)域和國家的投資者為主。

  “真正受市場追捧的原因，來自黑山在巴爾干半島上的特殊地理位置�！盇hmedZaki說。2017年黑山正式加入北約，作為歐盟預(yù)備國，2012年6月，歐盟正式同意與黑山啟動(dòng)入盟談判，按照歐盟委員會(huì)說法，預(yù)定計(jì)劃順利的話，2025年黑山則會(huì)加入歐盟。

  受此影響，未來可能成為歐盟成員國的黑山，房地產(chǎn)市場正在成為東歐移民、房地產(chǎn)投資的熱門目的地。

  日本：2020年奧運(yùn)會(huì)下的樓市兩重天

  日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷上世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，出現(xiàn)長達(dá)二十多年的下行，至安倍上任前的2013年，日本房地產(chǎn)價(jià)格相比泡沫期頂峰下跌70%。安倍政府2013年上任之后，開啟“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”——大力推行寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，其中房地產(chǎn)作為拉動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，步入了快速上漲階段。

  2018年7月日本國土交通省公布了一則新聞，日本各道府縣的基準(zhǔn)地價(jià)，與2017年相比平均上漲0.1%，這是自1991年泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代以來，時(shí)隔27年首次出現(xiàn)上漲。其中三大都市圈（東京、名古屋、大阪）的商業(yè)用地價(jià)格上漲4.2%，地方城市中的四大中心城市（札幌、仙臺(tái)、廣島、福岡）則上漲9.2%。

  從區(qū)域來看，漲幅最快的是滑雪勝地北海道，已經(jīng)連續(xù)四年漲幅位居日本之首。位于北海道金三角地帶初世古的裕府(YuKiroro)是開發(fā)商Kiro-roResort(初雪谷，又名喜樂樂)打造的住宅、酒店、滑雪場項(xiàng)目。KiroroResort主席BenjanminLam告訴《中國房地產(chǎn)金融》，“喜樂樂未來10年將投資超過1000億日元，計(jì)劃建造住宅和酒店項(xiàng)目，還建設(shè)更多的滑雪道、小徑和纜車�！庇纱丝梢姳焙５郎钍芡顿Y機(jī)構(gòu)追捧。

  從房價(jià)來看，北海道是比東京、大阪、名古屋之外漲幅較快的城市，這與獨(dú)特的冬季旅游資源有關(guān)。Ben-janminLam表示，以喜樂樂為例，這里具有全球最著名的粉雪雪場（僅存在日本和美國落基山脈），是韓國、中國、泰國、新加坡、馬來西亞等諸多冬季運(yùn)動(dòng)愛好者的打卡之地，在冬季旅游旺季一房難求下，購房者一大訴求是解決家庭組團(tuán)出行難題。

  BenjanminLam告訴記者，日本房地產(chǎn)市場在2015年放寬簽證之后，受到游客刺激帶動(dòng)商業(yè)及旅游有關(guān)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)快速發(fā)展，推動(dòng)度假住宅市場持續(xù)向好。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2020年東京奧運(yùn)會(huì)、2025年大阪世博會(huì)，將分別帶動(dòng)3300萬、3000萬人次游客到訪，這為市場持續(xù)增長提供了外部動(dòng)力。

  但是日本房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，三大都市圈人口集中，以及旅游有關(guān)房地產(chǎn)出租和銷售呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。而在人口老齡化趨勢(shì)下，廣大的鄉(xiāng)村正在面臨凋敝，房屋空置、出租困難現(xiàn)象普遍，房價(jià)長期來看，與其他上漲地區(qū)呈現(xiàn)冰與火的反差，這也是人口老齡化在社會(huì)房地產(chǎn)市場的一大寫照。

  美國：房地產(chǎn)增長遭遇加息魔咒

  全球流動(dòng)性盛宴制造的一大市場是美國房地產(chǎn)市場。

  2008年次債危機(jī)之后，美聯(lián)儲(chǔ)開啟量化寬松政策，人們忘卻了最近一次危機(jī)的由來，再一次加入財(cái)富增長的快車。美國房地產(chǎn)市場2012年開始連續(xù)六年的大牛市，美國聯(lián)邦住宅供給機(jī)構(gòu)監(jiān)察辦公室(OFHEO一HPI)發(fā)布的房價(jià)指數(shù)和美國標(biāo)準(zhǔn)普爾20大中城市房價(jià)指數(shù)顯示已突破歷史新高，房價(jià)觸及2008年金融危機(jī)時(shí)期水平。

  2015年之后，美聯(lián)儲(chǔ)停止量化寬松，并開啟加息周期，截止到2018年12月20日，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行了9次加息，由0.25%上調(diào)至2.5%，每輪25個(gè)基點(diǎn)。美國30年期抵押貸款利率一度升了5.17%，創(chuàng)下2009年9月以來最高水平，這令購房者習(xí)慣4%利率水平來說，購房壓力遞增。

  最新發(fā)布的美國標(biāo)普CoreLogic凱斯-席勒數(shù)據(jù)顯示，美國20個(gè)大城市房價(jià)2018年10月份同比上漲5.03%，連續(xù)七個(gè)月持續(xù)下降。彭博社報(bào)道認(rèn)為，在抵押貸款利率走高和房價(jià)上漲雙重壓力下，需求端出現(xiàn)疲軟跡象。高盛在其報(bào)告中認(rèn)為，2012年至今的美國房地產(chǎn)大牛市已經(jīng)結(jié)束，接下來進(jìn)入低速增長的階段�！�2019年盡管面臨逆風(fēng)因素，我們依然預(yù)計(jì)房價(jià)總體軟著陸�！�

  從買家來看，購房者面對(duì)利率水平升高的背景下，意味著買得起房的人在減少。當(dāng)美國30年期抵押貸款利率突破6%時(shí)，意味著典型買家將難以承受的。美聯(lián)儲(chǔ)有可能在2019年加息三次，美國房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Zillow預(yù)計(jì)利率將至少達(dá)到5.5%，高于2009年時(shí)期。

  Zillow最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年美國住房市場總值增加了1.9萬億美元，達(dá)到33.3萬億美元，增速6.2%。截至2018年12月，美國房屋價(jià)格的中位數(shù)是22.28萬美元，高于2007年高點(diǎn)的20萬美元，與此輪房地產(chǎn)復(fù)蘇2012年低點(diǎn)14.86萬美元相比，上漲超過50%。