一方面，長租公寓會占用企業(yè)大量的資金沉淀，對企業(yè)的財務(wù)能力有一定要求；另一方面，長租公寓要做出利潤，十分考驗企業(yè)的長期運營能力。整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段，未來的長租公寓規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。

  作為深受都市年輕人青睞的居住方式，長租公寓近兩年來可謂異�；鸨�，卻也亂象頻發(fā)。

  早在2016年6月份，國務(wù)院就推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。在政策的推動下，各大房企、金融機構(gòu)陸續(xù)布局長租公寓市場。

  據(jù)不完全統(tǒng)計，包括萬科、龍湖、保利、碧桂園等企業(yè)在內(nèi)，已經(jīng)有超過20家企業(yè)陸續(xù)宣布進軍長租公寓。

  在政策的“紅利”下，長租公寓已成為房企布局多元業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域之一。

  市場總是變幻莫測，從2018年下半年開始，長租公寓有所降溫。整個行業(yè)的競爭也從早期的野蠻增長逐步向精細(xì)化運營方向轉(zhuǎn)變。

  對于長租公寓的未來發(fā)展，克而瑞地產(chǎn)研究員房玲認(rèn)為，未來長租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。

  行業(yè)亂象

  據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計顯示，2018年，因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善導(dǎo)致被迫停止運營的長租公寓企業(yè)達(dá)到11家。

  有業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，長租公寓在快速擴張和大量資本涌入下，勢必會帶來一系列的問題，而在這種爆發(fā)式的增長態(tài)勢下甲醛超標(biāo)、消防漏洞、瘋狂漲租、隱私泄露似乎也成為長租公寓成長中的頑疾。在瘋狂擴張的背后，也加快了整個行業(yè)的大洗牌。

  趙男（化名）是一家長租公寓的地區(qū)經(jīng)理，他對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，近年來公寓的平臺運營與房屋管理成本不斷攀升，導(dǎo)致不少企業(yè)難以為繼。為了維持項目的正常運作，平臺漲租，降低裝修成本，縮短房間空置期是不得已的手段。

  “而我參與經(jīng)營的長租公寓平臺，在過去三年時間里部分租屋并未真正實現(xiàn)盈利。”趙男說，從收房子到二次包裝出租僅僅是需要在一個月內(nèi)完成。

  據(jù)記者觀察，大部分品牌長租公寓為縮短周轉(zhuǎn)時間，降低空置期，一般在裝修三天后即上架，正是因為縮短房屋的空置期沒有很好地排除房間內(nèi)的甲醛等有毒物質(zhì)。

  據(jù)相關(guān)新聞報道稱，杭州一名白領(lǐng)王某因急性髓系白血病離世，家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的房屋室內(nèi)甲醛超標(biāo)有關(guān)�！耙话銇碚f，公寓從收房裝修到入住僅20多天，新公寓甲醛平均超標(biāo)3至8倍�！币患覍Ｗ⒐�寓檢測機構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前長租公寓頻頻爆出的室內(nèi)污染，與企業(yè)不顧一切提高房屋使用率和降低裝修成本有關(guān)。

  萬科總裁祝九勝曾坦言，萬科低估了長租公寓運營的難度，現(xiàn)在萬科收房、租房時間差控制得不太好，涉及裝修、消費等標(biāo)準(zhǔn)，需要繼續(xù)改善。

  不僅是空氣質(zhì)量問題，由于長租公寓運營企業(yè)采用房屋租金證券化模式，長租公寓的瘋狂漲租問題也是大眾一直擔(dān)心的問題。

  據(jù)記者了解，從信貸機構(gòu)和獲得融資后獲得大量資金，在資本光環(huán)的加持下，迅速成長為行業(yè)領(lǐng)頭羊，如自如、蛋殼公寓在本年獲得數(shù)十億元的融資，沉淀成巨大的資金池。

  他們從房東手中獲取房源，并轉(zhuǎn)租給租客，占領(lǐng)本地租房市場，并形成一定的壟斷規(guī)模，惡意提升房屋租金，充當(dāng)一個“二房東”的作用。

  業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，原本就稀缺的市場上，一旦有經(jīng)營者處于壟斷定位，那么房屋租金競價市場便重出江湖，誰價高誰租房。對于這些額外的房屋成本，自然由租客承擔(dān)，使得原本有利于減輕租客房租壓力的模式慢慢變質(zhì)，反而不利于租房者，違背了長租公寓發(fā)展模式的初衷。

  “在政策風(fēng)口驅(qū)動下，長租公寓運營商有很強的搶占賽道和市場份額沖動�！焙愦笱芯吭焊痹洪L夏磊表示，各品牌公寓為競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，從而爭取房租定價權(quán)，實現(xiàn)從“燒錢”到“賺錢”模式的轉(zhuǎn)換。

  回歸理性

  新事物的發(fā)展總是一波三折，行業(yè)在經(jīng)歷陣痛之后，也會朝著更加健康的方向發(fā)展。

  從2018年下半年開始，長租公寓有所降溫，行業(yè)的競爭從早期野蠻式增長向精細(xì)化平穩(wěn)運營方向發(fā)生過渡，而未來的長租公寓勢必會迎來大洗牌。

  流動人口和畢業(yè)大學(xué)生是當(dāng)今租賃住房的主力軍，城市的流動人口隨著城市化率的提升已經(jīng)出現(xiàn)了放緩的趨勢。

  而近幾年，房價一路高歌猛漲，越來越多的年輕人也都加入了租房的群體，租賃市場需求規(guī)模大，而供應(yīng)規(guī)模還在起步階段，發(fā)展前景非常廣闊。

  據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

  該統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，目前，長租公寓雖受政策扶持，但對于大多數(shù)從未有涉足的企業(yè)而言仍是具有一定挑戰(zhàn)性的領(lǐng)域。

  一方面，長租公寓會占用企業(yè)大量的資金沉淀，對企業(yè)的財務(wù)能力有一定要求；另一方面，長租公寓要做出利潤，十分考驗企業(yè)的長期運營能力。整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段，未來的長租公寓規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。

  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來亟待建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)市場健康可持續(xù)發(fā)展，在國家“租購并舉”的政策下，長租公寓在快速發(fā)展的同時，需要合理的運用融資資金，還需要建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)規(guī)范和行業(yè)發(fā)展監(jiān)督機制。

  一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段。其中，萬科、龍湖、旭輝、招商等房企在規(guī)模上暫時處于領(lǐng)先。

  該業(yè)內(nèi)人士還表示，而碧桂園、保利等則奮起直追，有望趕超前列。可見，未來的長租公寓規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。但長遠(yuǎn)來看，在做大長租公寓規(guī)模的同時，也更應(yīng)兼顧軟實力，如何提高運營能力，如何進行成本管控，如何維護好品牌形象等也都將為長租公寓制勝的關(guān)鍵。

  一位自媒體人士向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，對于長租公寓運營企業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)狀，簡單以中介機構(gòu)對其進行定位是不夠的，需要結(jié)合社會發(fā)展現(xiàn)狀，制定相應(yīng)的法律規(guī)范，并可以參考對從事商業(yè)競爭經(jīng)營者的市場調(diào)節(jié)機制，適用相應(yīng)的法律規(guī)范。

  例如，對于一些炒作房屋租金、不正當(dāng)爭搶房源、單獨或者聯(lián)合操作出租市場的，可以由市場監(jiān)管機構(gòu)進行不正當(dāng)競爭調(diào)查。以維護公平有序的市場秩序，從而促進社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

  當(dāng)前長租公寓存在品牌化社群化發(fā)展的趨勢。在“得90后者得天下”的背景下，深挖90后客群的社交需求，打造住戶與場景、文化之間的多樣化聯(lián)系，利用社群化運營打造生態(tài)社區(qū)，有利于形成品牌辨識度，在增值服務(wù)上實現(xiàn)盈利。“生態(tài)社區(qū)+增值服務(wù)”的盈利模式成為越來越多主打社群文化的長租公寓品牌的選擇。