在此前的專欄文章中筆者談到，我國經(jīng)濟增長的新動能已經(jīng)浮現(xiàn)，大城市主導(dǎo)經(jīng)濟增長的時代已經(jīng)到來，分水嶺在2013年。關(guān)于這一點，我們在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上也看到了支撐，表現(xiàn)為服務(wù)業(yè)的加速發(fā)展，以及服務(wù)型城市和消費型城市的經(jīng)濟增速的反超。

  宏觀的問題都有微觀的表象，在本文中我們尋找微觀層面的證據(jù)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，很多宏觀現(xiàn)象在房價上有所反映，大家對房價也都很關(guān)心，因此我們來看看房地產(chǎn)市場的情況。

  首先來看這張房地產(chǎn)價格的圖(圖1)。這個圖是從2010年以來我國一二三線城市房地產(chǎn)價格的累計增速，我們把2010年6月的價格標準化為1，最上面的1.96意味著一線城市房價從2010年6月到2017年8月漲了96%，幾乎翻了一番;相應(yīng)的二線城市房價漲了40%，三線城市漲了21%。一個很直觀的結(jié)論就是一線城市房價漲得很快，二線城市漲得比較快，三線城市漲得慢，幾乎沒有什么增長。2016年下半年以來，三線城市才開始漲得比較兇猛，這跟2016年國慶以來出臺的嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。由于政策上嚴控一線、二線城市，限購、限售、限貸，導(dǎo)致一二線城市的房地產(chǎn)需求被暫時抑制，有潛力的、大城市附近的三線城市開始往上漲。

數(shù)據(jù)來源：Wind百城住宅價格和70城住宅價格

  這張圖不僅直觀反映了2010年以來我國房地產(chǎn)價格的基本情況，其中還包含了一條更重要的信息。圖中這三條線本來是重合的，一直到2012年12月。從2010到2012年，包括2012年之前，我們的房地產(chǎn)市場有一個特點就是大中小城市“同起同落”，從統(tǒng)計上平均之后看不到什么區(qū)別。我們可以把這三條線往前延長，結(jié)論是一樣的。但是這個“同起同落”的現(xiàn)象從2013年開始發(fā)生了巨大的變化。2013年之后，一線城市房價漲勢兇猛，遠超二三線城市。認真觀察過中國房地產(chǎn)市場的，比如房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一些人，都知道這個分化的現(xiàn)象。

  所以，2013年是中國房地產(chǎn)市場的分化元年。2013年以前，買房子隨便買，買哪里都賺，賺得都不少，差異不太大。2013年開始，買房子就不能隨便買了，買對了，能漲很多，買錯了，不僅不漲，還會掉下來。比如，2014年下半年和2015年，二三線城市的房價沒有上漲，而是跌了一點。但一線城市幾乎沒跌，而且從2015年夏天開始，還開始漲了，而且速度很猛。

  那么，分化的原因是為什么?背后藏著什么道理?房地產(chǎn)這個事情，宏觀上有一個大詞叫“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，微觀上一個小詞叫“家庭財富的最主要的組成部分”，宏觀微觀上都很重要，對國計民生都很重要。

  房地產(chǎn)價格是一個地區(qū)、一個城市的經(jīng)濟活力的最重要表現(xiàn)，是一個地方經(jīng)濟增長潛力、人口吸附能力、社會進化動力的最重要指標。房價漲說明這個地方好，吸引人，很多人來買房，所以價格才會漲。因此這個指標的背后，是居民用自己的錢在進行投票。從這個角度看，這個指標比你想到的很多指標，比如收入、學(xué)校、醫(yī)院、道路等，都要好，因為這些指標只看某一方面，而房價反映了諸多方面，包括很多很難測量的方面，比如商業(yè)文化、市場環(huán)境、做生意難易程度、政府服務(wù)質(zhì)量等。

  從這個角度看，房地產(chǎn)價格是人們選擇的結(jié)果，是一個地區(qū)深層經(jīng)濟力量的表現(xiàn)。因此，我們需要進一步深究房價變化背后的力量。我們來看一組數(shù)據(jù)，看人口流動的趨勢。

  可以看到，2013年以前，每一組城市的人口流入速度是差不多的，如果畫一條趨勢線的話，基本是平的，大城市稍微快一點，但是并不顯著。2013年以后，人口流動的規(guī)律發(fā)生了根本性變化。特大城市和大城市人口持續(xù)流入，其中特大城市明顯加速，每年流入速度翻番，大城市雖然還在流入，但是已經(jīng)顯著減速。相比之下，其他城市基本沒有人口流入，甚至出現(xiàn)了人口流出。

  所以從圖2看，我國的人口流動規(guī)律，已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。2013年以來城市房價的分化，并不是什么奇怪的現(xiàn)象，而是與背后的人口流動方向的變化是一致的。

數(shù)據(jù)來源：CEIC

  人口流動趨勢的變化，代表了億萬人對于未來趨勢的判斷和選擇，代表了強大的經(jīng)濟自發(fā)力量，不可以忽視，更不能強扭。背后的經(jīng)濟原理，容后文細細分解。

  (作者系北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授)